当前位置:首页--财政动态
2016营改增有关增值税的会计处理_营改增账务处理

文章来源:未知    日期:2016年12月17日   【字号:

2016营改增有关增值税的会计处理_营改增账务处理 
经济转型大背景下,作为经济转型发展最有效助推器的“营改增”可能对房地产行业各阶段都产生哪些影响?如何处理各阶段的帐务和涉税问题才能有效应对?
第一部分 房地产企业开发流程概述
 商品房开发流程包括哪些阶段?各阶段需关注哪些表证单书?其对涉税认定有哪些影响? 如何利用表证单书进行税收筹划?
第二部分 筹建环节
 一、财务和税务上如何具体划分企业筹建期?
 二、筹划期间发生的开办费应如何进行会计处理和所得税税前扣除?税法方面,如何确认开始生产经营年度?
 三、企业筹建期间发生的业务招待费等三项费用如何处理?筹建期间企业所得税的亏损如何处理?
 四、筹建期间签订的合同,其对应票据应如何处理?
   例:实例讲解如何计算企业一次性扣除的开办费。在会计准则核算下,如何在2014版新企业所得税年度申报表中具体填报。
第三部分 设立环节
 一、房地产企业设立环节应特别关注哪些关键点才可保证其后续发展最优化?
    案例:在设立环节解决房地产经营环节高利润有效避税、分配环节成功免税的筹划案例。
 二、土地使用权出资应特殊关注哪些特殊规定?投资环节营业税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税如何涉税处理?
第四部分 筹资环节
 一、股权筹资的税收筹划
  1.企业虚假出资、抽逃资本有哪些涉税风险?如何筹划应对?
  2.居民企业如何通过投资筹划降低企业税负?如何通过转化降低个人股东投资产生的股息红利税负?居民企业如何化解股权转让中的涉税风险?
  3.资金公积和盈余公积转增资本有哪些涉税风险?吸收其他自然人权益性资本投资如何进行会计处理降低税负?
 二、负债筹资的税收筹划
  1.向金融机构借款。
   (1)金融机构范围如何判断?典当行是否属金融机构?
   (2)如何利用“统借统还”搭建集团框架解决房地产企业的融资问题?
  2.向非金融机构及个人借款如何进行税务处理?非金融企业间签订的借款合同是否贴花?委托贷款如何进行纳税处理和票据处理?
  3.关联方借款其利息扣除有哪些税法新规定?关联方间无偿借款有哪些涉税风险,如何筹划应对?
  4.向个人借款利息支出如何进行涉税处理?老板借钱给企业有哪些涉税风险?如何筹划应对?
第五部分 征地环节
 一、出让方式取得土地如何确认其成本?如何财务处理?如何签订合同?如何处理入账票据?
 二、土地使用权出让方式下各相关税种的涉税风险点及税收筹划要点。
 三、土地使用权转让方式下,土地成本如何确认?如何进行账务处理和票据处理?
 四、征地环节实务应用。
  1.拆迁补偿费问题。如何进行涉税认定?如何进行票据处理?实务中各类补偿行为涉税处理的政策应用和票据处理技巧。
  2.产权调换即“拆一还一”问题。
   (1)产权调换会计上如何处理?在营业税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税方面如何计税?
   (2)案例:产权调换实务案例解析,分析其在营业税、土地增值税、企业所得税、契税方面应如何处理。
  3.接受投资。
   (1)不同土地投资方式下如何进行财务处理和确认其成本?
   (2)不同土地、房产投资方式下,应以何种金额和票据入账?
  4.股权转让。
   (1)不同转让方式下取得土地,其成本应如何确认?应如何处理票据?
   (2)以股权转让形式取得土地,其营业税、土地增值税、企业所得税如何处理?
  5.国有土地使用权被收储。
   (1)如何认识土地收储行为?
   (2)此行为下其营业税、土地增值税、企业所得税如何处理?
  6.土地出让金返还问题。
    土地出让金返还用于购买限价房、补助建设回迁房、补助拆迁、开发项目外相关基础设施建设、补助公共配套设施建设等都如何进行税务处理和票据处理?
  7.“以地补路”取得土地,如何处理账务和票据?
  8.政府要求开发企业在红线外建设的道路、公园等支出如何处理帐务和票据?
  9.外购在建项目(如烂尾楼)的涉税分析和票据处理?
第六部分 开发环节
 一、开发环节哪些合同应计印花税?如何筹划降低此环节的印花税税负?如何利用台账管控各类合同?
 二、开发环节在营业税和企业所得税方面有哪些法定的代扣代缴涉税风险?
 三、房地产企业开发建设期间如何缴纳土地使用税、房产税?基建工地的临时性房屋,是否征收房产税?房地产企业开发的商品房是否征收房产税?待售已建成商品房作为抵押物向银行申请抵押贷款,是否征收房产税?……
 四、开发环节实务应用
  1.开发企业收取拆迁公司“拆迁承包费”涉税票据和账务上应如何处理?
  2.甲供材问题。
      包工包料、装饰、清包工等行为,票据如何开具?材料和设备如何划分?合同如何签订能有效节税和规避涉税风险?"甲供材"行为中厂家施工和商家施工对应取得的发票有何不同?涉税方面有哪些风险?结合房地产“营改增”如何利用各类合同进行税收筹划?
  3.开发成本的预算问题。
        导入虚增成本案例。
   (1)开发总成本中常用财务指标的行业标准构成比例有哪些?
   (2)房地产企业主要土建成本的行业标准构成比例?
   (3)房地产开发五大变动成本的行业标准主要构成比例?
   (4)税法上滚动开发共同成本如何分配?
       房地产企业成本税前扣除必须知晓的相关实务问题精选。
第七部分 预售环节
 一、如何合理筹划延长商品房预售应交营业税的纳税期?订金、定金、VIP、诚意金、保证金等如何开票和涉税分析?
 二、土地增值税在征收方式和预征管理方面有哪些税法新规定?
 三、预售收入如何缴纳企业所得税?如何确认开发产品已完工?如何确认收入实现?代收费用应如何处理?
  1.如何判断广告费与业务宣传费构成的合理性、入账票据、扣除的依据等。
  2.预售环节业务招待费扣除如何计算?
   案例1:房地产企业所得税预缴特殊规定的报表填报实务和案例解析?
   案例2:实例讲解房地产企业在预售环节如何进行所得税的汇算清缴。
第八部分 竣工销售环节
 一、竣工销售环节的票据处理
  1.没有产权的储藏室、车位/库销售如何开票?
  2.房地产代理、佣金支出如何取得票据?
  3.房价打折如何开票?
  4.“买一赠一”附赠的汽车、车库、家电、家具等如何开具票据?
  5.销售精装房如何开票和税收筹划?
  6.代收的水电、燃气、太阳能等费用如何开票和税收筹划?
  7.交房面积误差如何开具发票?
    ……
 二、销售已完工开发产品,财务和税务方面都应注意哪些涉税风险点?竣工环节必须掌握的实务问题解答精选
 三、房地产企业期间费用的处理
  1.房地产企业发生的期间费用中有限额扣除的项目有哪些?如何利用其进行税收筹划?
  2.房地产期间费用实务问题解答精选,如某房地产企业将人防工程设施作为汽车车位转让使用权,销售时如何征税?
    ……
 四、弥补亏损的处理
   稽查查补税款是否可弥补以前年度亏损吗?查增应纳税所得额如何进行纳税申报?
 五、特殊事项的处理
   关于以前年度发生应扣未扣支出和损失的税务处理问题。
   (1)以前年度应扣未扣费用如何税务处理?
   (2)以前年度应扣未扣资产损失如何税务处理?
      案例:实例讲解房地产企业完工阶段如何进行所得税的汇算清缴。
 六、土地增值税(清算)
  1.土地增值税应清算项目和可清算项目有哪些?二者有什么区别?纳税人如何有效应用其节税?
  2.土地增值税清算单位如何确认?清算方法有哪些?
  3.土地增值税常见筹划方法有哪些?
  4.土地增值税清算实例应用。
   (1)实测面积与合同面积存在误差如何进行税务处理和土地增值税清算?用实例解析二者的差异及如何具体处理。
   (2)拆迁补偿案例解析及应用。
   (3)本地安置和异地安置的具体应用案例解析及应用。
   (4)土地出让金返还的解析及应用案例。
   (5)清算土地增值税的企业所得税调整实例解析及应用。
   ……
 七、销售环节在土地使用税、房产税方面应注意哪些涉税风险点?
   相关实务问题解答,如:在市场内与市场营业时间统一的有屋面与围护结构、有门的房屋如何计房产税?
   ……
 八、房地产企业在个人所得税代扣方面有哪些涉税风险点?
 九、开发项目在城建税方面应注意的涉税风险点。
 十、保障性住房和城市及国有工矿棚户区改造安置住房有哪些税收优惠,实务应用中涉税风险分析。
 十一、跨地区经营汇总纳税企业所得税在纳税地点及预缴企业所得税的分配方面是如何确认的,应注意哪些实务问题?
 十二、竣工销售环节实务应用
  1.价外费用如何税收筹划有效降低税负?
  2.销售“无产权地下设施” 的涉税处理?
  3.销售“小产权房”涉税问题。
  4.售后回租实务应用及税收筹划。
  5.买房赠送礼品在增值税、个人所得税、企业所得税方面如何处理和税收筹划技巧?
  6.房地产企业在重组改制方面有哪些税法规定?如何通过资本运作有效解决房地产企业高增值额产生的土地增值税和企业所得税高税负问题?实例讲解房地产企业的免税分立方法?
第九部分 房地产的资本运作实务应用
 一、清算后有偿转让房地产如何计算缴纳土地增值税?
 二、清算所得税如何处理。
  1.不同投资主体的房地产企业,税后净利润分配如何计税?投资股权资产收回如何计税?如何处理投资主体进行税收筹划?
  2.开发公司所得税清算应用?实务中哪些企业需要进行清算?按《公司法》哪些需进行清算?按《企业破产法》哪些需进行清算?企业重组中那些需进行清算?企业经营地点变动是否需进行企业所得税清算?所得税清算应关注哪两个层面?税收优惠在清算业务中是否可用?
   案例:应税重组下合并分立清算所得税及会计处理实例解析。企业常用分立政策。分立过程中相关税种有哪些税收优惠政策?如何应用这些政策处理房地产企业经营资产和解决融资难题?相关案例应用。
第十部分 房地产企业“营改增”下如何提升应对技能
 一、“营改增”对房地产企业的财务管理都有哪些影响?如何应对?
 二、“营改增”后房地产企业在流转税会计科目上应如何设置和核算?
 三、“营改增”后财务人员如何进行税收总体管控?
 四、“营改增”后房地产企业的总体应对策略有哪些?过渡阶段如何处理实物、财务帐和票据对企业最有利?
 五、“营改增”后企业各相关部门如何做好“营改增”的衔接和准备?
 六、“营改增”税改政策大背景下,如何进行企业组织架构搭建有效破解房地产企业的融资难题、有效进行增值税的税收筹划?
 七、实例解析“营改增”前后,对房地产行业财务报表分析有哪些影响。
关闭窗口